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Divorcio notarial o judicial: el detalle fiscal que puede costarte miles de euros

Si te vas a divorciar y tenéis una vivienda en común, la pregunta no debería ser solo “quién se queda la casa”, sino también:

“¿Cómo lo hacemos para no pagar más impuestos de la cuenta?”

La diferencia entre un divorcio notarial y un divorcio judicial, cuando hay extinción de condominio (uno se queda el piso y compensa al otro), puede suponer miles de euros en impuestos, especialmente en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Según cómo organices el divorcio y la adjudicación de la vivienda, puedes evitar o no pagar ese famoso 1,5 % de AJD (el porcentaje puede variar según la comunidad autónoma).

Si estás en plena separación o a punto de empezar el proceso, es un buen momento para que revisemos tu caso antes de firmar nada.

¿Qué es la extinción de condominio en un divorcio?

Cuando comprasteis la vivienda estabais en copropiedad (por ejemplo, al 50 %). Al divorciaros, lo normal es que:

• Uno de los dos se quede el 100 % del inmueble

• Y el otro reciba una compensación económica (dinero u otros bienes)

Eso es la extinción de condominio: terminar con la copropiedad y que el piso pase a estar a nombre de una sola persona.

Aunque no sea una compraventa “al uso”, Hacienda la analiza casi con el mismo cariño: aquí entran en juego el AJD, el IRPF e incluso la plusvalía municipal, según el caso.

Divorcio judicial: cuando el convenio regulador te ayuda a ahorrar impuestos

En un divorcio judicial de mutuo acuerdo, podéis recoger todas las medidas en un único documento:

• Custodia de los hijos

• Pensión de alimentos

• Uso de la vivienda familiar

• Y extinción de condominio y adjudicación de la vivienda

Cuando la extinción de condominio se incluye dentro del convenio regulador que aprueba la sentencia, en muchos supuestos no se paga AJD por esa operación (o queda exenta/no sujeta, según la normativa y el criterio de la Administración de tu comunidad).

En definitiva, si lo haces bien en el divorcio judicial, es posible evitar ese 1,5 % de AJD sobre el valor de la vivienda adjudicada.

Si estás planteándote un divorcio de mutuo acuerdo y tenéis vivienda, podemos ayudarte a redactar un convenio regulador que tenga en cuenta también el impacto fiscal.

Pídenos una primera consulta y revisamos tu caso.

Divorcio notarial: rápido, sí… pero ojo con el AJD

El divorcio notarial es cómodo y ágil cuando se cumplen los requisitos (por ejemplo, no hay hijos menores ni dependientes). El problema aparece cuando la vivienda se liquida después, en otra escritura aparte.

Escenario muy típico:

1. Firmáis divorcio ante notario.

2. Meses después, vais otra vez a notaría a hacer la extinción de condominio de la vivienda.

En este segundo paso, esa escritura de extinción de condominio suele tributar por AJD, al tipo que marque tu comunidad autónoma (en muchas, en torno al 1,5 %).

Ejemplo rápido:

• Valor de la vivienda: 250.000 €

• 1,5 % de AJD: 3.750 € solo de este impuesto

Es decir: el hecho de separar divorcio y extinción de condominio en escrituras distintas puede salirte realmente caro.

¿Y el IRPF? La ganancia patrimonial que muchos olvidan

Además del AJD, hay otro invitado a la fiesta: el IRPF.

En general, la extinción de condominio se ve como una simple división de cosa común. Pero si la parte que sale del inmueble recibe un valor superior al que tenía cuando compró, puede existir ganancia patrimonial.

Ejemplo simplificado:

• Compráis por 200.000 € (100.000 € cada uno, al 50 %)

• En el momento del divorcio/extinción, se valora la vivienda en 260.000 €

• El que transmite su 50 % “sale” de un bien que ahora vale 130.000 €

• Diferencia: 30.000 € → posible ganancia patrimonial en su IRPF

Es decir, no se trata solo de “cuánto me paga mi ex”, sino de cómo se valora jurídicamente y fiscalmente esa operación.

Resumen claro: divorcio judicial vs notarial (con vivienda en común)

Tabla comparativa orientativa

Cada caso concreto puede variar; por eso es importante analizar datos reales (valor de compra, valor actual, hipoteca pendiente, etc.).

¿Qué te conviene? Cómo decidirlo con cabeza (y no solo con prisas)

Cuando te estás separando es normal querer “terminar cuanto antes”. Pero, si hay vivienda común, lo más inteligente suele ser:

1. Planificar el divorcio pensando en la casa
   No esperes a “ya lo liquidaremos después”. Muchas veces “después” significa más impuestos.

2. Valorar seriamente el divorcio judicial de mutuo acuerdo
   No tiene por qué ser un proceso largo ni traumático si hay voluntad de acuerdo. Y permite integrar en un mismo documento la extinción de condominio con un mejor encaje fiscal.

3. Calcular el impacto en AJD + IRPF antes de firmar
   Un vistazo rápido a los números puede ahorrarte varios miles de euros.

4. Dejarte acompañar por un abogado de familia con experiencia en fiscalidad del divorcio
   No todos los divorcios son iguales, y no todas las operaciones inmobiliarias se tratan igual.

 

¿Necesitas ayuda con tu divorcio y la vivienda?

Si estás leyendo esto, probablemente estés en uno de estos casos:

• Tenéis piso en común y estáis decidiendo quién se lo queda

• Te estás planteando un divorcio notarial y no sabes si es la mejor opción

• Ya os habéis separado, pero falta resolver la extinción de condominio

• Te preocupa cuánto puedes acabar pagando en impuestos por el divorcio

En ese punto, lo razonable es no improvisar.

Conclusión: el divorcio también se planifica

Un divorcio no es solo una ruptura sentimental, es también una operación jurídica y fiscal.
Y si hay vivienda por medio, aún más.

• La vía judicial, bien planteada y con un convenio regulador completo, puede ayudarte a minimizar impuestos.

• La vía notarial, aunque rápida, puede salir cara si no se coordina bien la extinción de condominio.

Recomendación final:
Antes de elegir entre divorcio notarial o judicial, y antes de decidir cómo repartir la casa, pide asesoramiento.